El Programa de Financiación de Viviendas Sociales tiene como objetivo proporcionar viviendas asequibles a los egipcios con ingresos bajos y medios (2011-En curso).

El crecimiento demográfico y la migración masiva del campo a la ciudad han provocado hacinamiento y una crisis de vivienda en las ciudades egipcias, sobre todo en El Cairo. En respuesta, el gobierno egipcio puso en marcha el Programa de Vivienda Social en 2011. El objetivo del programa es proporcionar viviendas asequibles, cercanas al coste de construcción, a egipcios con bajos ingresos, con préstamos subvencionados a bajo interés y largo plazo.

Desde la década de 1970, el rápido crecimiento de la población y la migración del campo a la ciudad han contribuido al aumento de viviendas informales y barrios marginales en las zonas urbanas de Egipto, y en tierras agrícolas que de otro modo serían productivas. En un intento de proporcionar una vivienda digna a los habitantes vulnerables de las ciudades, el gobierno de Egipto lanzó en 2011 la Estrategia Nacional de Vivienda y el Programa de Vivienda Social.¹ En 2014, se promulgó la Ley nº 33 de Vivienda Social, se reestructuró el Programa de Vivienda Social, que pasó a llamarse Vivienda para Todos los Egipcios, y se creó un Fondo de Financiación Hipotecaria y de Vivienda Social.²

En virtud de la reforma de la vivienda social de 2014, el gobierno estableció planes para construir un millón de viviendas en 283 ciudades para 2020 destinadas a egipcios con bajos ingresos.³

Aplicación

En primer lugar, el Ministerio de Vivienda identifica las zonas de construcción en las que existen infraestructuras básicas (acceso al agua, saneamiento y carreteras decentes) y, a continuación, se priorizan en función de dónde haya mayor necesidad de nuevas viviendas.⁴ La construcción es ejecutada por la Agencia Central de la Construcción, dependiente del Ministerio de Vivienda, y por entidades del sector privado (mediante licitaciones), con el apoyo de la financiación y los servicios de consultoría del Banco Mundial.⁵

Las viviendas se ponen a disposición de los egipcios con bajos ingresos para que las compren con un recargo del 5% sobre su coste de construcción, mientras que el gobierno colaboró con el Banco Central para que las familias con bajos ingresos pudieran permitirse comprar viviendas de nueva construcción mediante préstamos subvencionados a largo plazo.⁶ El Banco Central suministra a los bancos comerciales y a los prestamistas hipotecarios fondos subvencionados para hipotecas, mientras que un decreto gubernamental limita las hipotecas suministradas en el marco del Programa de Financiación de la Vivienda a un tipo de interés máximo del siete por ciento y una duración del préstamo de 20 años. En comparación, el tipo de interés medio ponderado de los préstamos en ese momento (2014) era del 18%.⁷ En 2022, el programa se amplió para que los préstamos sean de hasta 30 años y se cobren a un interés del 3%.⁸

En 2019, los propietarios de hipotecas acogidos al programa tendrían que hacer un pago inicial de entre el 15 y el 50 por ciento del precio de la vivienda.⁹ Sin embargo, en reconocimiento de que los hogares con bajos ingresos no podrían permitirse el pago inicial, muchos solicitantes con bajos ingresos recibieron estipendios en efectivo para cubrir parte del pago inicial. Las subvenciones eran progresivas, cuanto menor era la renta, mayor era la cantidad subvencionada, y podían alcanzar un valor máximo del 15% del precio de la vivienda.¹⁰

Para poder optar al préstamo hipotecario del Programa de Vivienda Social, el solicitante debe ser ciudadano egipcio y tener entre 21 y 50 años,¹¹ y tener unos ingresos anuales máximos de 72.000 EGP para las unidades dedicadas a personas con bajos ingresos¹² y unos ingresos anuales máximos de 156.000 EGP para las viviendas destinadas a personas con ingresos considerados medios.¹³

En 2022, se creó una Unidad Medioambiental dentro del Fondo de Financiación Hipotecaria y de la Vivienda Social, para adoptar el Sistema de Calificación de la Pirámide Verde (GPRS). El GPRS garantiza prácticas respetuosas con el medio ambiente en todas las fases del proceso de construcción, y que los edificios construidos sean ecológicos y tengan un consumo energético mínimo. Como resultado, el Programa de Vivienda Social fue la primera iniciativa de vivienda social ecológica de la región.¹⁴

Coste

El gobierno egipcio asignó 390.000 millones de EGP (equivalentes a 55.000 millones de USD según la cotización de 2014)¹⁵ para el programa de Vivienda Social.¹⁶ El Banco Mundial concedió un préstamo de 1.000 millones USD en 2015 para apoyar el Programa de Vivienda Social en el marco del proyecto Programa de Financiación de la Vivienda Inclusiva para Obtener Resultados, dedicado principalmente a apoyar las subvenciones a los hogares con bajos ingresos, y la iniciativa GPRS.¹⁷

Evaluación

En el ejercicio 2020-21 se construyeron 435.600 viviendas (frente al objetivo de un millón).¹⁸

El número de hogares que se beneficiaron del Programa de Vivienda Social alcanzó los 401.769 en marzo de 2022, el 24% de ellos son hogares encabezados por mujeres y el 49% de los beneficiarios pertenecen al 20% inferior de la distribución de ingresos.¹⁹

En cuanto a la iniciativa GPRS, en 2022 ya estaban en fase de construcción 7.000 unidades GPRS, y en los tres años siguientes se completarán 25.000 unidades.

A pesar de los esfuerzos a gran escala del Programa de Vivienda Social para resolver el problema de la vivienda en Egipto, sigue recibiendo algunas críticas relativas a una distribución geográfica desequilibrada de los proyectos de vivienda, a la escasez para satisfacer la demanda del mercado de la vivienda y a la falta de equidad en la concesión de subvenciones, ya que las condiciones son a veces inviables, especialmente para los trabajadores del sector informal. ²⁰

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