Comment l'attribution de titres fonciers a permis de prévenir les conflits, d'accroître la propriété foncière des femmes et de réduire la corruption au Rwanda

En 2008, le programme de régularisation foncière (LTR) a été mis en place pour enregistrer et administrer la propriété foncière au Rwanda afin de résoudre et de prévenir les conflits fonciers. Des para-enquêteurs locaux formés ont utilisé l’imagerie satellitaire pour enregistrer les parcelles de terre dans le nouveau registre foncier national. Ils ont également joué un rôle de médiateur dans les litiges afin d’accorder des titres de propriété aux propriétaires légitimes et de permettre aux femmes d’accéder à la propriété pour la première fois. Entre 2008 et 2012, le programme a permis de cartographier 10,4 millions de parcelles, de reconnaître et de garantir les droits fonciers des femmes et d’améliorer la transparence des transactions foncières.

Après le génocide de 1994, le retour des réfugiés au Rwanda et la croissance démographique (7,3 % en 1999),¹ ont entraîné une demande accrue de terres déjà rares, dont 90 % étaient régies par le droit coutumier (communal) et principalement acquises par le biais de pratiques informelles.² Après 1994, les prix des terres ont augmenté de 25 % par an et les revendications foncières concurrentes ont entraîné une augmentation des conflits, à tel point que 80 % des affaires judiciaires concernaient des litiges fonciers.³ Le génocide a également laissé de nombreuses femmes veuves, alors que les femmes n’étaient pas autorisées à posséder ou à hériter de terres.⁴

Dans les années 2000, l’absence d’enregistrement des terres a contribué au mécontentement des citoyens, à la perception généralisée de la corruption et à la crainte d’une expropriation des terres, par laquelle l’État prend le contrôle des terres pour un usage ou un bénéfice public.⁵ C’est pourquoi le programme de régularisation foncière (LTR) a été mis en place en 2008 pour attribuer un titre à chaque parcelle de terre et développer un registre foncier national afin de prévenir les conflits et de contribuer à la réduction de la pauvreté et des inégalités entre les sexes, en fournissant aux citoyens des titres qui pourraient être utilisés comme garantie, faciliter les transactions et assurer la sécurité des activités agricoles.⁶

La politique foncière nationale de 2004 et la loi organique foncière de 2005 définissent les lignes directrices et la législation en matière d’utilisation des terres pour formaliser et étendre la propriété foncière dans tout le pays.⁷ Elles s’appuient également sur la loi de 1999 sur les successions⁸ et la Constitution de 2003, qui ont introduit le droit des femmes à la propriété, à l’utilisation et à la transaction.⁹

Mise en œuvre

Après des essais dans quatre des 30 districts en 2007, le processus de cartographie foncière et d’attribution de titres de propriété s’est déroulé entre 2008 et 2012.¹⁰ À partir de 2008, l’enregistrement par l’Autorité rwandaise des ressources naturelles (RNRA) s’est déroulé en plusieurs étapes :

Après la formation de para-enquêteurs locaux pour travailler avec les comités fonciers et les communautés, les parcelles litigieuses ont été identifiées grâce à un processus participatif impliquant les demandeurs, les voisins, les chefs de village et l’utilisation de l’imagerie satellite pour délimiter les frontières des parcelles.
Les éventuels requérants ou objections ont été enregistrés dans le système d’aide à la régularisation des régimes fonciers.
Un délai a été accordé après la publication des registres et des cartes pour la médiation et la résolution des litiges avant l’enregistrement et la délivrance du titre définitif.
Des médiateurs formés, appelés Abuzi, ont réglé les litiges fonciers avec la communauté, évitant ainsi une procédure judiciaire plus longue. médiation Abunzi : Rwanda).¹¹

Depuis 2012, pour surmonter la méfiance à l’égard du programme et garantir la collecte des titres fonciers enregistrés par les citoyens, le RNRA a investi dans une campagne de sensibilisation du public qui comprenait la diffusion de messages à la radio, dans les journaux et dans les médias sociaux.¹² Des équipes d’avocats et d’agents fonciers se sont rendues dans les régions chaque année pour enregistrer les transactions et fournir une assistance juridique.¹³

Coût

En 2013, le coût total du projet s’élevait à environ 70 millions de dollars, dont plus de la moitié était financée par le ministère britannique du développement international [aujourd’hui le Foreign, Commonwealth & Development Office (FCDO)].¹⁴ Il s’est avéré difficile d’assurer le financement de la tenue du registre foncier, bien qu’en 2014-15, 10 millions USD supplémentaires aient été fournis par des donateurs et le gouvernement rwandais.¹⁵

L’évaluation

En 2012, le RNRA avait enregistré 10,4 millions de parcelles.¹⁶ Entre 2012 et 2017, le nombre de propriétaires fonciers ayant récupéré leurs titres est passé d’environ 924 000 à 7,16 millions,¹⁷ et le nombre de transactions enregistrées a été multiplié par dix.¹⁸ Le programme a été considéré comme rentable, avec un coût total d’enregistrement d’environ 5 USD par parcelle de terre.¹⁹

Le programme a également eu un impact considérable sur l’emploi, puisque 110 000 personnes ont été employées (environ un pour cent de la population rwandaise), dont 99 % provenaient des communautés locales, y compris les para-enquêteurs formés pour procéder à l’enregistrement et modérer les litiges.²⁰ Les femmes ont occupé 70 % des postes de responsables de terrain et 40 % des postes de para-enquêteurs.²¹

La LTR s’est avérée fructueuse sur plusieurs fronts, notamment en promouvant la propriété foncière des femmes grâce à la modification de la Constitution, en réduisant la perception de la corruption et en améliorant la facilité de faire des affaires. En 2016, 63,7 % des titres étaient détenus par des femmes ou par des hommes et des femmes.²² Dans les enquêtes et les groupes de discussion, plus de 90 % des personnes interrogées ont indiqué qu’elles connaissaient mieux leurs droits fonciers, et 74 % des femmes ont estimé que l’enregistrement des terres avait amélioré leur sécurité.²³ L’utilisation de la terre comme garantie a également amélioré la capacité des personnes interrogées à accéder au crédit.²⁴

En augmentant la transparence sur la propriété et les transactions foncières, le pays a également obtenu de bien meilleurs résultats dans l’évaluation de la corruption dans les services fonciers réalisée par Transparency International en 2014 (12 sur 100) que des pays voisins comme le Burundi (42), le Kenya (55), la Tanzanie (36) et l’Ouganda (60).²⁵

Néanmoins, le programme LTR a eu du mal à tenir le registre et à assurer la formalisation des transactions. En 2015-16, les transactions n’ont été enregistrées que pour 1,8 % des parcelles, ce qui laisse supposer un grand nombre de ventes informelles et un écart croissant entre les registres et la propriété réelle.²⁶ Obtenir un financement pour la maintenance du système d’enregistrement foncier a également été un défi.

Informations complémentaires

Le montant que les propriétaires devraient payer n’est pas clair. Selon une source, les propriétaires de la parcelle ont payé des droits d’enregistrement de 1 000 RWF (1,76 USD) dans les zones rurales et de 5 000 RWF (8,82 USD) à Kigali.²⁷ Une autre source a mentionné un prix de 27 000 RWF.²⁸

Le nouveau registre pourrait être utilisé par les autorités locales pour la planification de l’utilisation des terres, l’évaluation foncière et l’arpentage, garantissant ainsi la transparence puisque les propriétaires fonciers peuvent vérifier en ligne les projets susceptibles d’affecter leurs parcelles, et que les autorités municipales sont également en mesure de déterminer quels droits seront affectés lors de la planification et de la construction de grandes infrastructures urbaines.²⁹ Cela a été particulièrement utile aux banques pour le traitement des demandes de prêts hypothécaires.³⁰ Un portail web (Agricultural Land Information System ou ALIS) a également été mis en place pour aider tout investisseur désireux d’investir dans l’agriculture.³¹

Références

1. "Réforme foncière au Rwanda, Centre for Public Impact : A BCG Foundation, 21 décembre 2017. https://www.centreforpublicimpact.org/case-study/land-reform-rwanda#:~:text=The%20major%20impact%20of%20the,to%20process%20a%20land%20title
2. Ibid.
3. Hoza Ngoga, Thierrry, "A quick, cost-effective approach to land tenure regularisation : case of Rwanda," Cities that Work, International Growth Centre, 2019, https://www.theigc.org/sites/default/files/2019/03/Land-tenure-regularisation-the-case-of-Rwanda-March19-FINAL.pdf
4. Hoza Ngoga, Thierry, "Rwanda's Land Tenure Reform : Non-existent to best practice", CABI, 2018, https://www.cabi.org/Uploads/CABI/OpenResources/41037/Rwanda%20Land%20Tenure%20Reform%20Ngoga.pdf
5. Shipley, Thomas. "Land Administration Reforms in Rwanda", Enhancing Government Effectiveness and Transparency : La lutte contre la corruption, Banque mondiale, 2020, https://www.worldbank.org/en/topic/governance/publication/enhancing-government-effectiveness-and-transparency-the-fight-against-corruption
6. Center for Public Impact, "Land Reform".
7. Hoza Ngoga, "Une approche rapide et rentable".
8. Hoza Ngoga, "Rwanda's land tenure reforms".
9. Ibid.
10. Shipley, "Land Administration Reforms".
11. Hoza Ngoga, "Rwanda's land tenure reforms".
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13. Center for Public Impact, "Land Reform".
14. Hoza Ngoga, "Une approche rapide et rentable".
15. Schreiber, Leon, "Securing Land Rights : Making Land Titling Work in Rwanda, 2012-2017", Innovations for Successful Societies, Woodrow Wilson School of Public and International Affairs, 2017, https://successfulsocieties.princeton.edu/sites/successfulsocieties/files/LS_Land_Rwanda_Revised_9_14_2017.pdf
16. Shipley, "Land Administration Reforms".
17. Centre for Public Impact, "Land Reform".
18. Schreiber, "Securing Land Rights".
19. Gillingham, Polly & Felicity Buckle, "Rwanda Land Tenure Regularization Case Study," Evidence on Demand, March 2014, https://assets.publishing.service.gov.uk/media/57a089b6e5274a27b2000211/EoD_HD66_March14_Rwanda_case_study.pdf
20. Hoza Ngoga, "Rwanda's land tenure reforms".
21. Centre africain des ressources naturelles, 2017. "Régularisation foncière au Rwanda : Bonnes pratiques en matière de réforme foncière", Foncier Development, http://www.foncier-developpement.fr/publication/land-tenure-regularization-in-rwanda-good-practices-in-land-reform-african-natural-resources-center-african-development-bank/
22. Centre for Public Impact, "Land Reform".
23. Hoza Ngoga, "Rwanda's land tenure reforms".
24. Taufiq, Hossain A. "Rwandan Land Tenure Reforms : Local Socio-Economic Impacts and External Inputs," in Global-Local Trade-offs, Order-Disorder Consequences, Hussain, Imtiaz A. (ed). (2022): 165-190, https://link.springer.com/chapter/10.1007/978-981-16-9419-6_7
25. Shipley, "Land Administration Reforms.
26. Centre for Public Impact, "Land Reform".
27. Takeuchi, Shinichi & Jean Marara, "Land Law Reform and Complex State-Building Process in Rwanda," in African Land Reform Under Economic Liberalization, Takeuchi, Shinichi (ed), (2021) : 137-152, https://link.springer.com/chapter/10.1007/978-981-16-4725-3_7
28. Centre for Public Impact, "Land Reform".
29. Hoza Ngoga, "Une approche rapide et rentable".
30. Centre for Public Impact, "Land Reform".
31. Hoza Ngoga, "Une approche rapide et rentable".

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