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Système de logement public : Singapour

Le Housing Development Board de Singapour fournit un logement à 80 % des résidents

4 juin 2023
Auteur : Paula Sevilla Núñez

Le Housing Development Board (HBD) de Singapour construit des logements accessibles à tous les résidents à des prix inférieurs à ceux du marché. Les résidents peuvent financer leur prêt hypothécaire par l’intermédiaire de leur fonds de pension et des subventions sont disponibles pour les groupes à faibles revenus. Des mécanismes tels que les limites de revente empêchent la spéculation. Le HDB garantit également la diversité des logements et des personnes dans les différents quartiers afin de prévenir l’exclusion et la ségrégation. HBD fournit également des équipements collectifs et un accès aux transports en plus des logements. Singapour a aujourd’hui l’un des taux d’accession à la propriété les plus élevés au monde (88 %).

Singapour a été colonisée par la Grande-Bretagne en 1824. Après la Seconde Guerre mondiale et l’occupation japonaise, elle a été rattachée à la Malaisie. En 1965, Singapour a obtenu son indépendance et s’est depuis lors fait connaître pour sa croissance économique rapide. Avant l’indépendance, la plupart des logements de Singapour étaient surpeuplés et ne disposaient pas d’un accès à l’eau et à l’assainissement. Seuls 8,8 % des habitants vivaient dans des logements sociaux.1 En 1960, le Housing and Development Board (HDB) a été créé sous l’égide du ministère du développement national et, depuis 1964, il a commencé à construire et à fournir des logements à des prix inférieurs à ceux du marché. La loi de 1966 sur l’acquisition des terres a permis à l’État d’acquérir des terrains à des fins de développement, après quoi des logements ont été construits par l’intermédiaire de la HDB et les unités ont ensuite été louées à des ménages pour une durée de 99 ans.2

La HDB propose des prêts hypothécaires d’une durée maximale de 25 ans, à un taux d’intérêt de 2,6 %, avec des paiements mensuels limités à 30 % des revenus du ménage.3 Les prix des logements de la HDB sont inférieurs à ceux du marché, car la HDB accorde des aides et des subventions supplémentaires en fonction des revenus du ménage, ainsi qu’aux primo-accédants.4 Pour éviter la spéculation, les ménages ne sont autorisés à occuper qu’un seul appartement à la fois,5 et les logements de la HDB ne peuvent être vendus sur le marché secondaire qu’après cinq ans.6

Pour faciliter le financement du logement, l’épargne du Central Provident Fund (CPF), le fonds de pension obligatoire, peut être utilisée comme acompte et comme prêt hypothécaire pour les logements publics. Cela permet aux ménages d’utiliser les fonds qu’ils sont tenus par la loi de mettre de côté pour le logement, au lieu de devoir constituer une épargne supplémentaire.7 Le CPF reçoit des contributions obligatoires des employeurs et des employés, et les fonds ne peuvent être retirés qu’à l’âge de 55 ans ou à des fins très spécifiques, dont le logement depuis 1968.8 En faisant en sorte que les paiements proviennent du CPF plutôt que de chaque ménage, le risque de défaillance est moindre, car le CPF dispose de fonds plus importants.9

Mise en œuvre

En 2022, il y avait environ 1,1 million d’appartements HDB.10 Les « villes » HDB où sont situés les logements sociaux sont équipées d’espaces communs tels que des centres alimentaires de quartier et des zones commerciales, et ont accès aux transports publics, aux écoles et aux espaces verts et récréatifs.11 Il y a des appartements de tailles et de types différents dans chaque immeuble et dans chaque ville afin de garantir que des personnes ayant des niveaux de revenus et des tailles de ménages différents vivent à proximité les unes des autres. En outre, la politique d’intégration ethnique introduite en 1989 a établi des quotas par groupe ethnique pour l’achat de nouveaux logements afin de prévenir la ségrégation des groupes ethniques.12 Une participation accrue de la communauté est encouragée par le biais de comités de résidents et d’activités dans les centres communautaires,13 et les commentaires des résidents sont recueillis par le biais d’enquêtes par sondage auprès des ménages.14

Dans les années 2000, d’autres subventions telles que l’Additional Housing Grant, la Special Housing Grant et la Step-Up Housing Grant ont été incorporées pour fournir des fonds supplémentaires aux familles à faibles revenus, aux primo-accédants et pour moderniser les appartements. Ces aides varient en fonction des revenus du ménage. Par exemple, l’AHG va de 5 000 SGD ou 3 750 USD (pour les revenus mensuels inférieurs à 5 000 SGD) à 40 000 SGD (30 000 USD) pour les revenus inférieurs à 1 500 SGD (1 125 USD).15 Des mesures supplémentaires visant à empêcher la spéculation, telles que la fixation de dates d’achèvement pour les projets de construction de logements ou des taxes sur les propriétés supplémentaires (« droit de timbre de l’acheteur supplémentaire ») – 17 pour cent pour les citoyens – ont été introduites.16 Pour les ménages à faibles revenus, les aides au logement peuvent atteindre 110 000 SGD (82 500 USD).17

Coût

Plus de 40 % des dépenses sociales à Singapour sont liées à la fourniture de logements par l’intermédiaire du HDB,18 et l’investissement dans le logement à Singapour est resté élevé par rapport à d’autres pays, représentant en moyenne 7 % du PIB et 23 % de l’investissement total.19 Plus des trois quarts du parc immobilier de la HDB sont financés par l’épargne du CPF : en 2016, les retraits du CPF pour le logement représentaient 46 % des contributions (4 % du PIB).20

L’évaluation

L’accession à la propriété des résidents de Singapour est passée de 29 % en 1970 à 88 % en 1990.21 L’accession à la propriété parmi les 10 % les plus pauvres de la population résidente est de 84 %, et de 87 % pour les 20 % les plus pauvres.22 Grâce aux aides au logement disponibles, les paiements hypothécaires peuvent potentiellement être inférieurs à un quart du revenu mensuel pour les acheteurs d’un premier logement – jusqu’à sept pour cent.23 Des études montrent que les diverses subventions de la HDB augmentent considérablement l’accessibilité des logements, en particulier pour les populations à faible revenu. Le rapport médian entre le prix du logement et le revenu (PIR) peut être aussi bas que 1,9 pour les nouveaux appartements et les ménages à faible revenu (contre 4,8 pour les appartements privés à Singapour, 5,7 à New York et 8,5 à Londres).24 En outre, selon les enquêtes de la HDB, 93 % des ménages sont satisfaits de leur appartement, 95 % du quartier et 90 % de la facilité de circulation et de l’accessibilité aux transports et aux commerces.25 Néanmoins, le HDB n’est accessible qu’aux résidents et exclut la population migrante (qui représente environ un quart de la population), l’exposant ainsi à des options de logement limitées et coûteuses.26

Informations complémentaires

Différence de prix : Selon certaines sources, les appartements privés coûtent entre 750 et 2 000 SGD le pied carré, contre 300 à 700 SGD pour les appartements HDB.27 Des études montrent que l’écart de prix entre les appartements HDB et les propriétés privées varie entre 190 et 239 % en fonction de la taille de l’appartement.28

Gamme de subventions : Chaque ménage peut prétendre à différentes aides et à différents montants en fonction de son revenu mensuel, de la taille de sa famille, du type d’appartement qu’il recherche et du fait qu’il s’agisse d’un appartement « construit sur mesure » ou d’un appartement en revente.29

Références

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