Le programme de financement du logement social vise à fournir des logements abordables aux Égyptiens à faibles et moyens revenus (2011-en cours).

La croissance démographique et l’exode rural massif ont provoqué une surpopulation et une crise du logement dans les villes égyptiennes, en particulier au Caire. En réponse, le gouvernement égyptien a lancé le programme de logement social en 2011. Le programme vise à fournir des logements abordables, proches du coût de construction, aux Égyptiens à faibles revenus, grâce à des prêts subventionnés à long terme et à faible taux d’intérêt.

Depuis les années 1970, la croissance rapide de la population et l’exode rural ont contribué à l’augmentation des logements informels et des bidonvilles dans les zones urbaines d’Égypte, ainsi que sur des terres agricoles autrement productives. Pour tenter de fournir un logement décent aux citadins vulnérables, le gouvernement égyptien a lancé en 2011 la Stratégie nationale du logement et le Programme de logement social.¹ En 2014, la loi n° 33 sur le logement social a été publiée, le programme de logement social a été restructuré en logement pour tous les Égyptiens et un fonds de financement du logement social et de l’hypothèque a été créé.²

Dans le cadre de la réforme du logement social de 2014, le gouvernement a prévu de construire un million d’unités de logement dans 283 villes d’ici 2020 pour les Égyptiens à faibles revenus.³

Mise en œuvre

Les zones de construction sont d’abord identifiées par le ministère du logement où des infrastructures de base sont disponibles (accès à l’eau, à l’assainissement et à des routes décentes), puis sont classées par ordre de priorité en fonction des besoins les plus importants en nouvelles unités de logement.⁴ La construction est exécutée par l’Agence centrale de la construction, qui dépend du ministère du Logement, et par des entités du secteur privé (par le biais d’appels d’offres), avec le soutien de la Banque mondiale pour le financement et les services de conseil.⁵

Les maisons sont mises à la disposition des Égyptiens à faible revenu qui peuvent les acheter moyennant une majoration de 5 % par rapport à leur coût de construction, tandis que le gouvernement a collaboré avec la Banque centrale pour que les familles à faible revenu puissent se permettre d’acheter des unités de logement nouvellement construites grâce à des prêts subventionnés à long terme.⁶ La Banque centrale fournit aux banques commerciales et aux prêteurs hypothécaires des fonds subventionnés pour les prêts hypothécaires, tandis qu’un décret gouvernemental limite les prêts hypothécaires accordés dans le cadre du programme de financement du logement à un taux d’intérêt maximum de 7 % et à une durée de prêt de 20 ans. En comparaison, le taux d’intérêt débiteur moyen pondéré à l’époque (2014) était de 18 %.⁷ En 2022, le programme a été étendu de manière à ce que les prêts soient d’une durée maximale de 30 ans et assortis d’un taux d’intérêt de 3 %.⁸

En 2019, les détenteurs d’un prêt hypothécaire dans le cadre du programme devront verser un acompte compris entre 15 et 50 % du prix du logement.⁹ Toutefois, compte tenu du fait que les ménages à faibles revenus ne seraient pas en mesure de payer l’acompte, de nombreux candidats à faibles revenus ont reçu des allocations en espèces pour couvrir une partie de l’acompte initial. Les subventions sont progressives, plus le revenu est faible, plus le montant subventionné est élevé, et peuvent atteindre une valeur maximale de 15 % du prix de la maison.¹⁰

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt immobilier dans le cadre du programme de logement social, le demandeur doit être un citoyen égyptien âgé de 21 à 50 ans,¹¹ et disposer d’un revenu annuel maximum de 72 000 EGP pour les logements destinés aux personnes à faibles revenus¹² et un revenu annuel maximum de 156 000 EGP pour les logements destinés aux personnes ayant un revenu moyen.¹³

En 2022, une unité environnementale a été créée au sein du Fonds pour le logement social et le financement hypothécaire, afin d’adopter le système d’évaluation de la pyramide verte (Green Pyramid Rating System – GPRS). Le GPRS garantit des pratiques respectueuses de l’environnement dans toutes les phases du processus de construction, et que les bâtiments construits sont écologiques et ont une consommation d’énergie minimale. En conséquence, le programme de logement social a été la première initiative de logement social écologique dans la région.¹⁴

Coût

Le gouvernement égyptien a alloué 390 milliards EGP (équivalent à 55 milliards USD selon le taux de 2014)¹⁵ pour le programme de logement social.¹⁶ La Banque mondiale a accordé un prêt de 1 milliard USD en 2015 pour soutenir le programme de logement social dans le cadre du projet Inclusive Housing Finance Program for Results, principalement dédié au soutien des subventions aux ménages à faible revenu, et de l’initiative GPRS.¹⁷

L'évaluation

Au total, 435 600 unités de logement ont été construites d’ici à l’exercice fiscal 2020-21 (par rapport à l’objectif d’un million).¹⁸

Le nombre de ménages ayant bénéficié du programme de logement social a atteint 401 769 en mars 2022. 24 % d’entre eux sont des ménages dirigés par des femmes et 49 % des bénéficiaires appartiennent aux 20 % les plus pauvres de la distribution des revenus.¹⁹

En ce qui concerne l’initiative GPRS, 7 000 unités GPRS étaient déjà en phase de construction en 2022, et 25 000 unités devraient être achevées au cours des trois années suivantes.

Malgré les efforts considérables déployés par le programme de logement social pour résoudre le problème du logement en Égypte, il fait toujours l’objet de critiques concernant la répartition géographique déséquilibrée des projets de logement, l’incapacité à répondre à la demande du marché du logement et l’incapacité à fournir des subventions de manière équitable, car les conditions sont parfois irréalisables, en particulier pour les travailleurs du secteur informel. ²⁰

Tags

• Égypte
• Groupes à faibles revenus
• Logement
• Logement abordable
• Moyen-Orient et Afrique du Nord
• Pays à revenu intermédiaire